כניסה לחברים  |  הרשמה 

 
  
חדש באתר


 
 
דבר העורך
 
 

שלחו מייל בכל בעיה/ שאלה/ הבהרה/ תיקון/ תמונת מצב/ סרטון נחמד/ חדשות או כל דבר 
saridtv@sarid.org.il
 
 



 





   
האם עלינו לחדש את הדיון בנושא חלופות שיוך הדירות?
[תוצאות]


 
 
מונה:


עומר ברנע עושה סדר בדיון בנושא: חלופות האגודה 
 
בשבועות האחרונים מתפתח באתר האינטרנט של שריד דיון בנושא חלופות השיוך השונות. כפי שקורה הרבה פעמים, הכוונה טובה אבל הוויכוח רצוף בדברים לא נכונים. ומכיוון שאני חושב שמגיע לחברי שריד שידעו את הפרטים הנכונים, בבואם להחליט על החלופה המתאימה להם, החלטתי לכתוב.

1. למען הגילוי הנאות
1.1 אני עובד עם קיבוצים ובחלקם גם עשיתי, תמורות תשלום, חישובים שקשורים לחלופות השיוך השונות.
1.2 מאז שחלופת האגודה התגבשה ואושרה בבית המשפט העליון ואחרי שלמדתי אותה לעומק אני תומך בחלופת האגודה על פני החלופות האחרות ואני חושב שבמרבית המקרים היא עדיפה על פני החלופות האחרות.

2. כמה מלים על החלופות השונות:
2.1 פרט חשוב שצריך לדעת ואשתמש בו כמה פעמים מאוחר יותר- בשריד יש 400 נחלות (למיטב ידיעתי).
2.2 ישנן למעשה שלוש חלופות לשיוך בתים בקיבוצים. מספרי החלופות משתנים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל וכבר מזמן איבדתי את המספרים שלהן ולכן, ברשותכם, אני אקרא להם חלופה 751, חלופת השיוך הקנייני וחלופת האגודה.

2.3 החלטת השיוך הראשונה שהתקבלה היא 751. על פיה נקבע כי החברים שהיו בקיבוץ במועד הקובע (שהוא מועד ההחלטה על השיוך בקיבוץ) יהיו זכאים להנחה מדמי ההיוון המלאים. ההנחה נקבעת על פי הוותק של החברים במועד ההחלטה וההנחה המקסימלית שחברים (או בתי אב) יכולים לקבל תביא אותם שישלמו רק 11% מדמי ההיוון שנקבעו. כל החברים שהתקבלו אחרי מועד ההחלטה לא יהיו זכאים להנחה ויאלצו לשלם את דמי ההיוון המלאים (91%).  אני לא יודע את המספרים המדויקים של בתי האב בשריד שההחלטה מזכה אותם בהנחה אבל אני מניח שהם לא יותר מ-150 בתי אב. על פי 751, בסיום התהליך של השיוך בתי החברים יהיו רשומים במינהל על שם החברים ויהיה אפשרי לרשום אותם על שם החברים גם בטאבו.

2.4 ההחלטה השנייה שהתקבלה היא חלופת השיוך הקנייני שקובעת כי תינתן הנחה למספר המגרשים שיש בחלקת המגורים. חלקת המגורים נקבעת על בסיס חישוב פשוט מאוד ולצורך המכתב הזה אניח שהיא מונה 240 מגרשים (ואני מניח שמדובר במספר קרוב מאוד למציאות). על פי השיוך הקנייני חברים שייכללו בהחלטה ישלמו 33% מדמי ההיוון. כל יתר החברים ישלמו את דמי ההיוון המלאים (91%). על פי השיוך הקנייני, בסיום התהליך של השיוך בתי החברים יהיו רשומים במינהל על שם החברים ויהיה אפשרי לרשום אותם על שם החברים גם בטאבו.

2.5 ההחלטה השלישית היא חלופת האגודה. חלופת האגודה מתייחסת לכל 400 הנחלות ומעניקה הנחה לכולן, גם כאלה שלא מאוישות עדיין ויאוישו בעתיד. ההנחה נעשית לגבי קבוצות של חברים (וותיקים, חדשים, מתוכננים, לא מתוכננים וכו') אבל היא לא מחושבת שמית אלא לפי קבוצות. התשלום הממוצע משתנה מקיבוץ לקיבוץ, אבל בממוצע כל החברים משלמים קצת יותר מ-20%. על פי חלופת האגודה הקיבוץ הוא שעושה את עסקת החכירה מול המינהל ואחר כך רושם, בחכירת משנה, את הבתים על שם החברים, החובה לרשום את הבתים על שם החברים רשומה בהחלטת המינהל וקיבוץ שהחליט על שיוך בתי המגורים לא יוכל לחכור את הקרקע מהמינהל אם לא ירשום את הבתים על שם החברים בחכירת משנה.

3. איפה וכמה קיבוצים כבר יישמו את החלופות:
3.1 את חלופה 751 יישמו עד היום עשרות קיבוצים. חלקם הגדול בקוו עימות או באזורי עדיפות א' שמחיר הקרקע בהם נמוך. המשמעות היא שגם חברים שלא זכאים להנחה משלמים סכומים קטנים יחסית.
3.2 את חלופת השיוך הקנייני יישמו עד היום שני קיבוצים בלבד (להבות חביבה ודברת). החלופה הזו, כמו חלופת האגודה, תקועות במינהל מזה זמן רב.
3.3 את חלופת האגודה יישמו שני קיבוצים בלבד (רעים ומעלה גלבוע).בניגוד לחלופת השיוך הקנייני, מקודמים היום קיבוצי עוטף עזה ואחרים שנמצאים בפריפריה הרחוקה, והכוונה היא כי בשנה הבאה יבצעו אותה גם קיבוצים באזורי עדיפות א' ו-ב' (שריד נמצא באזור עדיפות ב'). קשה לדעת מה יקרה אבל נראה שכל חלופות השיוך תקועות ואם יש חלופה שזזה זוהי דווקא חלופת האגודה.

4. מה המשמעות הכספית של ביצוע החלופות:
אם לוקחים את עלויות תשלומי ההיוון של שריד בכל אחת מהחלופות, היחסים בין החלופות מתחלקים בערך כך:
4.1 חלופת האגודה-  1 ₪ (אחד).
4.2 שיוך קנייני- 2  ₪ (כפול מחלופת האגודה).
4.3 751- ארבעה ₪  (פי ארבע מחלופת האגודה ופי שניים מהשיוך הקנייני).
4.4 אלה היחסים המקובלים בתנועה הקיבוצים. ההפרשים בין הקיבוצים, בסה"כ התשלומים שיש לשלם, נובעים ממיקומם של הקיבוצים, אבל היחס נשאר.
4.5 לצורך העניין, אם עלות השיוך לפי חלופת האגודה, בשריד, היא 20 מיליוני ₪  (הסכום שמופיע באתר של הקיבוץ), הרי שעלות השיוך הכוללת לפי השיוך הקנייני היא 40 מיליוני ₪ ועלות 751 תהיה כ-80 מיליוני ₪. כמובן שאם הסכום יגדל, הוא יגדל באותם פרופורציות בין החלופות השונות. למיטב ידיעתי הסכומים בשריד קצת יותר גבוהים ולכן גם ההפרשים ביניהן גבוהים יותר.

5. מי מרוויח בכל אחת המחלופות:
5.1 על פי 751 מרוויחים החברים הוותיקים שהיו חברים במועד ההחלטה. הוותיקים שבהם יזכו לשלם רק 11% מדמי ההיוון.  לצורך הדיון- מעט חברים (הנחתי שלא יותר מ-150 בתי אב) יזכו להנחות גדולות.
5.2 על פי השיוך הקנייני ירוויחו כל אלה שנכללים בחלקת המגורים . הם יהיו זכאים להנחה, אבל פחות מזו שהיו זכאים לה לפי 751.הנחתי ש-240 יהיו זכאים להנחות.
5.3 על פי חלופת האגודה ירוויחו כולם (400 בתי אב) אבל ההנחה תהיה אחרת וחלק מהוותיקים יקבלו הנחה נמוכה יותר מזו שיקבלו על פי 751.

6. מי יפסיד בכל אחת מהחלופות:
6.1 אם תיושם 751 יפסידו כל אלה שלא נכללו בה. להערכתי כ-250 בתי אב ישלמו יותר, כשההפרשים יהיו בסכומים של מאות אלפי ₪ לבית אב.
6.2 אם תיושם חלופת השיוך הקנייני, יפסידו כל אלה שלא נכללו בה. להערכתי כ-160 בתי אב ישלמו יותר, בסכומים של מאות אלפי ₪.
6.3 אם חלופת האגודה תיושם היא תכלול את כולם ולכן, על פניו, כולם יהנו מההנחות.

7. מי משלם עבור השיוך:
7.1 במקרים של 751 והשיוך הקנייני, החברים הם אלה שמשלמים ישירות למינהל והתשלום באחריותם.
7.2 במקרה של חלופת האגודה, הקיבוץ הוא שמשלם ומכיוון שמדובר בסכומים גדולים, הרי שכאן חולשתה העיקרית של החלופה.

8. הבהרה:
8.1 כמו שאנחנו יודעים החיים לא פשוטים כל כך וישנן נקודות שמגדילות או מקטינות את הכדאיות של כל אחת מהחלופות. למשל, בשיוך הקנייני, חברים וותיקים שהיו בקיבוץ במועד הקובע (מרץ 2007) יוכלו לשלם במועד השיוך רק חלק קטן מדמי ההיוון ואילו את היתר ישלמו היורשים במועד בו ימכרו את הבית.
8.2 בחלופת האגודה אין הגדרה כזו ולכן אפשר לדרוש מהחברים את התשלום במועד השיוך (אבל ישנן גם דרכים שונות לפרוס אותו).

9. לאיזה קיבוצים כדאי לבצע את החלופות השונות:
9.1 כמו שציינתי, את 751 ביצעו בעיקר קיבוצים שעלות הקרקע שלהם נמוכה מאוד או שהיא הוערכה ב-0 ₪ . בקיבוצים כאלה אין בעיה לשלם גם 91% מדמי ההיוון כי עדיין התוצאה היא 0 ₪ . ככל שעלות הקרקע עולה, קטנה הכדאיות לביצוע חלופה זו לחברים שלא זכאים להנחה.

9.2 קיבוצים שנוטים לכוון חלופת השיוך הקנייני לעומת חלופת האגודה, למרות שאצלם ישנה משמעות גדולה להפרשים בעלויות לעומת חלופת האגודה, עושים זאת בדרך כלל כי הנהלת הקיבוץ לא רוצה להתמודד עם שאלת המימון של חלופת האגודה או כי ישנם חברים שלוחצים על השיוך הקנייני כדי שהבתים יירשמו ישירות על שמם ולא דרך חכירת משנה.

10. מה עושים אם חברים לא רוצים לשלם עבור שיוך הבתים:
10.1 ביצוע השיוך נותן לחברים נכס והתשלום הנדרש עבורו בדרך כלל לא גבוה. למרות זאת, תמיד ישנם חברים שלא רוצים לשייך את הנכס מכיוון שזה עולה כסף.
10.2 במקרה ולחברים אלה יש יורשים, סביר שהיורשים יהיו מוכנים לשלם את עלויות השיוך .
10.3 אם אין לחברים יורשים או שהיורשים לא מעוניינים לשלם את עלויות השיוך, הקיבוץ יכול להתחייב בפני החברים שהם יגורו בבית עד ליום מותם ואז הנכס יעבור לשימוש הקיבוץ, שיוכל לשייך אותו אז. מדובר בהטבה משמעותית מאוד ואם אין הרבה חברים כאלה אז מדובר בעסקה משתלמת לקיבוץ.

11. משמעויות שאין להן ביטוי כספי:
11.1 השבוע יהיה ה-2 בנובמבר, חלקנו זוכרים שזהו יום הצהרת בלפור ומקצתנו גם זוכרים כי בדיוק לפני שנה באותו תאריך ניתן פסק הדין של בית המשפט העליון בתביעה של מתיישבי שריד כנגד תושבים בשריד, בעניין תשלומי המסים לאגודה (פס"ד שריד).
11.2 למרות אותו פסק דין ישנם גם היום ניסיונות של חברים בקיבוצים ושל תושבים בקיבוצים לערער על החלטות קיימות ולא לקיים באופן חד צדדי החלטות אחרות ולערער את מגנוני החיים המשותפים בקיבוצים. ניסיונות אלו לא יפסקו בעתיד וכדאי שגם בשריד יחשבו איך מתגוננים מהם.
11.3 בניגוד ל-751 ולשיוך הקנייני, חלופת האגודה מותירה לקיבוץ כלים מסוימים למנוע כניסת גורמים לא רצויים לחברות בקיבוץ. אמנם, בכל החלופות, נדרשת קבלה של החבר לאגודה לפני שהבית ישויך אליו, אבל מעמדו של הקיבוץ, במקרה של חלופת האגודה, חזק יותר בכל הנוגע למניעת כניסה של גורמים מפרקים לקיבוץ.

12. ולסיום- מה המשמעות של החלופות עבור החברים בשריד:
12.1 סך התשלומים של כלל החברים בשריד, במקרה של חלופת האגודה, יהיה נמוך בעשרות מיליוני ₪  לעומת כל חלופה אחרת.
12.2 ברמת החברים החדשים, שיוך לפי חלופת האגודה יהיה נמוך במאות אלפי ₪ מעלויות השיוך לפי החלופות האחרות.
12.3 נכון שהחברים הוותיקים נפגעים משיוך לפי חלופת האגודה לעומת שיוך לפי 751, אבל ישנה דרך פשוטה לגרום לכך שהם לא ישלמו יותר.
12.4 רק לדוגמא- אם הקיבוץ ישייך לפי חלופת השיוך הקנייני או לפי 751, זוג הורים שהם חברים וותיקים בשריד יחסכו כמה עשרות אלפי ₪ ואילו ילדיהם |(שלצורך הדוגמא בונים את ביתם בשכונה החדשה) ישלמו תוספת של מאות אלפי ₪.
12.5 כלל לא בטוח ששיוך לפי חלופת האגודה יהיה איטי יותר מחלופת השיוך הקנייני. כאמור, עד היום שייכו שני קיבוצים לפי חלופת האגודה ושני קיבוצים לפי השיוך הקנייני. להערכתי הקיבוצים הבאים שישייכו יהיו דווקא אלו שיישמו את חלופת האגודה.
12.6 שריד הוא קיבוץ שיש בו מעט מגרשים לא מאוכלסים ביחס לכלל הנחלות ולכן כדאי לו לעשות, לפחות מבחינת היבטי המימון של השיוך, את חלופת האגודה ולא את השיוך הקנייני.

בתקווה שתרמתי משהו להבנת חלופות השיוך.
עומר ברנע
 

 
+ הוסף תגובה חדשה
תגובות: (צפה ב-  תגובות בעמוד זה)
Loading בטעינה...

לייבסיטי - בניית אתרים