כניסה לחברים  |  הרשמה 

 
  
חדש באתר


 
 
דבר העורך
 
 

שלחו מייל בכל בעיה/ שאלה/ הבהרה/ תיקון/ תמונת מצב/ סרטון נחמד/ חדשות או כל דבר 
saridtv@sarid.org.il
 
 



 





   

 
 
מונה:


דף הבית >> ארכיון 2012 >> מותר להשכיר דירה בקיבוץ? לא בטוח!
מותר להשכיר דירה בקיבוץ? לא בטוח!                                    תמונת פרופיל
האם מותר לחברי קיבוץ, לאחר קבלת החלטה על שיוך דירות, להשכיר את דירותיהם, או חלק מדירותיהם, והאם יש הבדל בין חדר בתוך הדירה, לבין יחידה נפרדת. יש תשובות וגם אזהרות - לחברים, לממלאי התפקידים, וגם לקיבוץ

מאת: יעקב דרומי  |   ynet קיבוץ  לחצו כאן

חברת קיבוץ בעמק שאלה: האם יש מניעה שחברים, בקיבוץ שקיבל החלטה בדבר שיוך דירות, ישכירו את דירותיהם לאחרים. הקיבוץ טוען שהדבר אסור ואף אוסר על השכרה של חלק מהדירה לסטודנטים, בטענה שהדבר אינו חוקי. אציין שמדובר בחלק מדירה חדשה שמצוי בקומת הקרקע של המבנה, שיש בה שירותים ומטבח נפרדים וגם כניסה נפרדת. הדירה בנויה כולה לפי היתר שהוצא כחוק.

ויש תשובה: השאלה מורכבת, ולכן נתייחס הפעם לעניין השכרה של חלק מדירה לאחר. עו"ד משה פרזנצ'בסקי ("רחל בן ארי - אדם פיש ושות'"), מומחה בתחום התכנון והבנייה, מסביר כי קיים הבדל בין מקרה בו מושכר אחד מחדרי הדירה לדייר, העושה שימוש בשירותים ובמטבח המשותפים לכולם בדירה, לבין מקרה בו מושכר חלק מהדירה לצד שלישי, כאשר החלק המושכר מובחן משאר הדירה, ובו שירותים, חדר שינה ומטבח נפרדים (ובוודאי כשיש גם כניסה נפרדת לחלק זה של הדירה). המקרה הראשון - מותר. המקרה השני יוצר מצב משפטי שנקרא "עבירה של פיצול דירה".

חוק התכנון והבנייה, מסביר עו"ד פרזנצ'בסקי, מחייב היתר בנייה לדירה, והוא ניתן לבנייה של דירה, כיחידת דיור אחת. פיצול חלק מדירה קיימת, המוגדרת כיחידת דיור אחת, הוא הליך המחייב הוצאת היתר בנייה (ולא ניתן לראות בו "שינוי פנימי" בדירה, שהוא הליך שאינו חייב בהיתר).
בפועל, השכרה של "חלק דירה" עלולה לייצר, כאמור, מצב משפטי הנקרא "פיצול הדירה" (גם אם לא נעשה כל שינוי פיזי בדירה עצמה, שנבנתה בהיתר). עבירה על פיצול דירה ללא היתר היא עבירה פלילית.

צריך להיות ברור, אומר עו"ד פרזנצ'בסקי, כי אירוע של השכרת חלק מדירה, שהוא מובחן משאר חלקי הדירה באופן שקיימת חלוקה פיזית לשתי יחידות ברורות שבכל אחת מהן, למשל, שירותים ומטבח - זוהי עבירה של פיצול דירה, שכן התוצאה היא "דירה מפוצלת" של שתיים או יותר יחידות דיור באותה דירה או באותו מגרש מגורים, וזאת גם אם ניתן לדירה בעת הבנייה או השיפוצים שבה, היתר בנייה (שהתיר בנייה בדירה של שירותים נוספים, מטבח נוסף וכניסה נפרדת, באחד המפלסים בדירה, למשל).

הגיונו של החוק ברור: פיצול דירה, ללא היתר מיוחד לכך, לשתי יחידות דיור, יוצר עומס על התשתיות הסביבתיות, צפיפות רבה יותר של אוכלוסייה מעבר לתכנון המקורי, עומסי תחבורה, חניה, דרכי גישה ועוד.

אם כן, לצורך השכרה של חלק מהדירה, כפי שהוסבר, חייב להיות היתר מיוחד לפיצול דירות, ובמקרים ה"אפורים" מוצע להיוועץ באיש מקצוע הבקיא בחוק.

עו"ד פרזנצ'בסקי מזהיר כי כאשר החלק מושכר לצורך קליניקה או מקצוע חופשי אחר, יש כאן עבירה נוספת, שכן המשכיר הופך מבנה המיועד למגורים למבנה שיש בו שימוש עסקי מסחרי. בקשר לכך, יש להבחין בין מצב בו בעל הדירה עצמו הוא זה שמקיים פעילות של מקצוע חופשי (רופא, עו"ד וכיו"ב), באחד מהחדרים, שאז הפסיקה הקיימת אינה רואה בכך עבירה, לבין מצב בו מתקיימת הפעילות המסחרית בידי צד שלישי, לו הושכר החדר, שאז זו עבירה של שימוש חורג ללא היתר.

הענישה על עבירות אלה היא מחמירה, מציין עו"ד פרזנצ'בסקי, והיא מופנית אל הקיבוץ עצמו, בעל המקרקעין, ככל שהוא עדיין בעל הזכויות בקרקע. האישום יכול להיות מופנה גם נגד נושאי המשרה בקיבוץ, וייתכן שגם נגד מי שהתיר את השימוש בפועל (החבר, שהשכיר חלק מדירתו).

עו"ד פרזנצ'בסקי ממליץ לקיבוצים לבחון עניין זה היטב, במיוחד אם יבקשו להתגונן בבית המשפט כנגד האישום, שאז יצטרכו להוכיח, כלשון החוק, כי "העבירה נעברה שלא בידיעתם" או שהם "נקטו את כל האמצעים הנאותים" לקיום הוראות חוק התכנון והבנייה (לא התירו את ביצוע העבירה, הסבירו ופרסמו החלטות ברורות של הקיבוץ בקשר לכך, פעלו כדי למנוע את המעשה האסור, ועוד).

אם הקיבוץ הוא בעל הזכויות בדירה, הרי שבמצב זה חלה עליו האחריות ועליו להוכיח כי מילא אחר התנאים הקבועים בחוק להיות פטור מאחריות פלילית. אם מדובר במצב בו הזכות הקניינית קיימת הלכה למעשה אצל החבר,
באופן שאין לקיבוץ עוד זכויות בה, והדירה נרשמה על שם החבר, כי אז האחריות היא של בעל הזכויות.

אירוע נוסף שמציין עו"ד פרזנצ'בסקי הוא של חבר קיבוץ ה"סבור" שהוא רשאי להשכיר את התוספת שבנה לדירה או לצדה כ"צימר", לאורחים מזדמנים. לגבי צימר יש לזכור כי אם יש לו היתר לשימוש זה, לא ניתן לעשות בו שימוש להשכרה - והוא אמור לשמש למטרה שנקבעה בהיתר, דהיינו לאירוח תיירותי ולא לשימוש מסחרי אחר.

השכרה של דירה שלמה אינה מעוררת קושי בתחום התכנון והבנייה, אך יש לה היבט אחר, בתחום מנהל מקרקעי ישראל או הקיבוץ, ומנגנוני השיוך, ולכך נתייחס בהמשך.
Bookmark and Share
+ הוסף תגובה חדשה
תגובות:
Loading בטעינה...

לייבסיטי - בניית אתרים